Lloguer d’habitatge: derogat el Reial decret llei 28/2026 i convalidat el 29

Article publicat l’1 de novembre de 2026 i actualitzat el 14 de novembre després de la votació de la Diputació Permanent del Congrés.

El BOE del 7 d’octubre de 2026 va publicar dos reials decrets llei sobre el lloguer d’habitatge:

• el Reial decret llei 28/2026, que només modificava l’art. 10 de la Llei d’arrendaments urbans (LAU), relatiu a la pròrroga, i havia d’entrar en vigor el 15 de novembre de 2026;
• el Reial decret llei 29/2026, que aplega la resta de mesures i és vigent des del 8 d’octubre de 2026, llevat de les disposicions amb data pròpia.

Tots dos van substituir els reials decrets llei 26/2026 i 27/2026, que el Congrés va acordar derogar el 2 d’octubre de 2026 (acords de derogació del 26/2026 i del 27/2026). Amb les Corts dissoltes pel Reial decret 806/2026, la convalidació corresponia a la Diputació Permanent del Congrés, que el 12 de novembre de 2026, segons l’art. 86.2 de la Constitució, va acordar derogar el 28/2026 i convalidar el 29/2026 (expedients 130/000059 i 130/000060). Tots dos acords es van publicar al BOE del 13 de novembre (derogació del 28/2026 i convalidació del 29/2026). El 28/2026 no va arribar a entrar en vigor.

La pròrroga tàcita continua sent anual

La derogació del 28/2026 deixa sense efecte la modificació de l’art. 10 LAU que preveia la pròrroga tàcita i obligatòria per terminis de cinc o set anys, el preavís de sis mesos de l’arrendador i la indemnització per no prorrogar el contracte. L’art. 10 manté la redacció que li va donar el 29/2026, vigent des del 8 d’octubre de 2026.

Si el contracte d’habitatge habitual ha durat almenys cinc anys, o set si l’arrendador és una persona jurídica, i cap de les parts no comunica la voluntat de no renovar-lo, es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més (pròrroga tàcita de l’art. 10.1 LAU). El preavís de l’arrendador és de quatre mesos i el de l’arrendatari, de dos. Durant aquesta pròrroga, l’arrendatari pot no renovar el contracte al final de qualsevol anualitat si ho comunica amb un mes d’antelació.

L’acord de derogació no regula què passa amb les comunicacions i els acords fets des del 7 d’octubre comptant amb el 28/2026, i cap text oficial no ho resol.

La pròrroga extraordinària de fins a dos anys

La disposició final cinquena del 29/2026 permet a l’arrendatari sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals de fins a dos anys més.

Afecta els contractes d’habitatge habitual vigents el 8 d’octubre de 2026 en què el període de pròrroga obligatòria de l’art. 9.1 LAU acabi abans del 31 de desembre de 2028, i aquells en què acabi la pròrroga tàcita o la reconducció tàcita. L’arrendatari ha d’estar al corrent del pagament i haver-ho estat els vuit mesos anteriors.

L’arrendador l’ha d’acceptar, llevat d’un acord diferent, d’un nou contracte o d’una causa real i acreditada de necessitat d’ocupar l’habitatge per a si mateix o per als seus familiars, comunicada segons l’art. 9.3 LAU encara que el contracte no ho prevegi. La pròrroga no s’aplica si en una renovació o un contracte nou es pacta una renda almenys un 5 % inferior.

Aquesta pròrroga cedeix davant la de les zones tensionades.

Actualització de la renda

Si no hi ha pacte exprés, la renda no s’actualitza, com ja preveia l’art. 18.1 LAU. Si es pacta l’actualització sense fixar l’índex, s’aplica ara l’índex de referència per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament d’habitatge (IRAH; IRAV en castellà), que és, en tot cas, el límit màxim.

A més, per a les anualitats que es compleixin des del 8 d’octubre de 2026 fins al 31 de desembre de 2027 (disposició final sisena del 29/2026):

• si la renda supera el límit del sistema d’índexs de preus de referència, no s’hi pot aplicar cap increment;
• en la resta de casos, regeix el nou pacte entre les parts i, si no n’hi ha, l’increment no pot superar el 2 %.

No és clar si aquest nou pacte pot superar l’IRAH.

Lloguer temporal i d’habitacions

El lloguer temporal exigeix que l’arrendatari estigui desplaçat temporalment del seu domicili habitual per una causa justificada i acreditable. El contracte l’ha d’expressar i l’arrendador l’ha de provar. Si no hi consta degudament, s’aplica el règim de l’habitatge habitual amb efectes retroactius a la formalització del contracte.

• Ha de durar més de trenta-un dies i, com a regla general, no més de dotze mesos. Si se superen els dotze mesos sense justificació o s’encadenen més de dos contractes temporals consecutius entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge, el primer es considera d’habitatge habitual.
• Els temporals o de temporada signats abans del 8 d’octubre de 2026 mantenen el seu règim fins al termini pactat i s’extingeixen sense pròrroga. Si es renoven, s’apliquen les regles noves.

El lloguer d’una habitació o estança s’inclou ara en l’arrendament d’habitatge habitual. La suma de les rendes dels contractes simultanis per habitacions no pot superar la renda de l’habitatge sencer.

Despeses i garanties

Des de la Llei 12/2023, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte ja anaven a càrrec de l’arrendador. El 29/2026 hi afegeix que no es poden repercutir a l’arrendatari ni directament ni indirectament, sota cap concepte o denominació. A més:

• no es poden imposar a l’arrendatari els tributs associats a l’habitatge, llevat que en sigui l’obligat tributari;
• no es pot exigir una assegurança d’impagament de la renda;
• en els lloguers temporals, la garantia addicional a la fiança no pot superar una mensualitat;
• no es pot pactar la renúncia de l’arrendatari al dret d’adquisició preferent.

Llevat dels contractes anteriors al 26 de maig de 2023, que tenen una regla transitòria pròpia a la Llei 12/2023, no hi ha una regla transitòria general per als signats abans del 8 d’octubre de 2026, i no està resolt si se’ls apliquen aquests canvis.

Fiscalitat i altres mesures

A partir de l’1 de desembre de 2026, deixen d’estar exempts d’IVA els arrendaments d’habitatges moblats de fins a 30 nits a favor d’un mateix arrendatari, llevat de l’habitatge habitual de l’arrendador. Els arrendaments en què l’arrendador s’obliga a prestar serveis complementaris propis de la indústria hotelera ja estaven exclosos de l’exempció. Des d’aquesta data, tots dos supòsits tributen expressament al 10 % (Llei de l’IVA, art. 91.U.2.2n). Aquell mateix dia també canvien els coeficients màxims de la plusvàlua municipal.

El 29/2026 regula, a més, fins al 31 de desembre de 2030, la suspensió de determinats desnonaments de persones vulnerables sense alternativa habitacional.

Catalunya

La nova disposició addicional dotzena LAU salvaguarda el dret civil català i les normes autonòmiques sobre lloguer temporal i d’habitacions.

La Llei 11/2025 va afegir a la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, regles sobre determinats lloguers temporals (art. 66 bis) i un límit de les rendes per habitacions en zona tensionada (art. 66 ter). Tots dos articles estan impugnats en el recurs d’inconstitucionalitat 2415-2026, admès a tràmit el 9 de juny de 2026 i sense sentència publicada. No està resolt com encaixen amb la LAU.

L’octubre de 2026, la Generalitat va prorrogar la declaració de zona tensionada del 2024 en 118 municipis, entre els quals Barcelona (Resolució TER/3739/2026), i en va deixar fora uns altres 22 que hi estaven inclosos. També va declarar zona tensionada 53 municipis més (Resolució TER/3740/2026).

Fins al BOE del 13 de novembre, no s’havia publicat la resolució estatal que ha de recollir aquestes declaracions per aplicar les mesures de la Llei 12/2023. La del tercer trimestre (Resolució de 29 d’octubre de 2026) només inclou tres municipis del País Basc. No està resolt des de quina data s’apliquen als 53 municipis nous ni des de quan deixen d’aplicar-se als 22 exclosos.

Què convé revisar ara

Per als arrendadors i els administradors de finques:

• les comunicacions de no pròrroga, amb el preavís de quatre mesos, i les sol·licituds de pròrroga de dos anys;
• el que s’ha comunicat o pactat des del 7 d’octubre comptant amb el 28/2026;
• els contractes en reconducció tàcita;
• les clàusules d’actualització i els contractes temporals.

Per als arrendataris:

• la data de venciment i la pròrroga de dos anys, que s’ha de sol·licitar;
• en zona tensionada, la pròrroga de fins a tres anys;
• les actualitzacions de renda de les anualitats que es compleixin des del 8 d’octubre de 2026.

Els arrendaments urbans formen part de l’àrea de dret civil de Jané Advocats.

Informació actualitzada a 14 de novembre de 2026. Aquest article conté informació general i no substitueix l’assessorament sobre un cas concret.