Alquiler de vivienda: derogado el Real Decreto-ley 28/2026 y convalidado el 29
· Por Jané Advocats
Artículo publicado el 1 de noviembre de 2026 y actualizado el 14 de noviembre tras la votación de la Diputación Permanente del Congreso.
El BOE de 7 de octubre de 2026 publicó dos reales decretos-leyes sobre el alquiler de vivienda:
- el Real Decreto-ley 28/2026, que solo modificaba el art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sobre la prórroga, y debía entrar en vigor el 15 de noviembre de 2026;
- el Real Decreto-ley 29/2026, que reúne el resto de las medidas y está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, salvo las disposiciones con fecha propia.
Ambos sustituyeron a los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que el Congreso acordó derogar el 2 de octubre de 2026 (acuerdos de derogación del 26/2026 y del 27/2026). Con las Cortes disueltas por el Real Decreto 806/2026, la convalidación correspondía a la Diputación Permanente del Congreso, que el 12 de noviembre de 2026, conforme al art. 86.2 de la Constitución, acordó derogar el 28/2026 y convalidar el 29/2026 (expedientes 130/000059 y 130/000060). Los dos acuerdos se publicaron en el BOE de 13 de noviembre (derogación del 28/2026 y convalidación del 29/2026). El 28/2026 no llegó a entrar en vigor.
La prórroga tácita sigue siendo anual
La derogación del 28/2026 deja sin efecto la modificación del art. 10 LAU que preveía la prórroga tácita y obligatoria por plazos de cinco o siete años, el preaviso de seis meses del arrendador y la indemnización por no prorrogar. El art. 10 mantiene la redacción que le dio el 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
Si el contrato de vivienda habitual ha durado al menos cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita del art. 10.1 LAU). El preaviso del arrendador es de cuatro meses y el del arrendatario, de dos. Durante esa prórroga, el arrendatario puede no renovar el contrato al final de cualquier anualidad si lo comunica con un mes de antelación.
El acuerdo de derogación no regula qué ocurre con las comunicaciones y los acuerdos hechos desde el 7 de octubre contando con el 28/2026, y ningún texto oficial lo resuelve.
La prórroga extraordinaria de hasta dos años
La disposición final quinta del 29/2026 permite al arrendatario solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta dos años más.
Afecta a los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuyo periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU termine antes del 31 de diciembre de 2028, y a aquellos en los que termine la prórroga tácita o la tácita reconducción. El arrendatario debe estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores.
El arrendador debe aceptarla, salvo acuerdo distinto, nuevo contrato o «causa real y acreditada de necesidad» de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares, comunicada según el art. 9.3 LAU aunque el contrato no lo prevea. La prórroga no procede si en una renovación o un contrato nuevo se pacta una renta al menos un 5 % inferior.
Esta prórroga cede ante la de las zonas tensionadas.
Actualización de la renta
Sin pacto expreso, la renta no se actualiza, como ya preveía el art. 18.1 LAU. Si se pacta la actualización sin fijar el índice, se aplica ahora el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que es en todo caso el límite máximo.
Además, para las anualidades que se cumplan desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta del 29/2026):
- si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no cabe ningún incremento;
- en los demás casos, rige el nuevo pacto entre las partes y, sin él, el incremento no puede superar el 2 %.
No está claro si ese nuevo pacto puede superar el IRAV.
Alquiler temporal y de habitaciones
El alquiler temporal exige que el arrendatario esté desplazado temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. El contrato debe expresarla y el arrendador, probarla. Si no consta debidamente, se aplica el régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos a la formalización del contrato.
- Debe durar más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses. Si se superan los doce meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
- Los temporales o de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen hasta el plazo pactado y se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, se aplican las nuevas reglas.
El alquiler de una habitación o estancia se incluye ahora en el arrendamiento de vivienda habitual. La suma de las rentas de los contratos simultáneos por habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.
Gastos y garantías
Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato ya eran a cargo del arrendador. El 29/2026 añade que no pueden repercutirse al arrendatario «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Además:
- no pueden imponerse al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea el obligado tributario;
- no puede exigirse un seguro de impago de renta;
- en los alquileres temporales, la garantía adicional a la fianza no puede superar una mensualidad;
- no cabe pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
Salvo los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, que tienen regla transitoria propia en la Ley 12/2023, no hay una regla transitoria general para los firmados antes del 8 de octubre de 2026, y no está resuelto si se les aplican estos cambios.
Fiscalidad y otras medidas
Desde el 1 de diciembre de 2026, dejan de estar exentos de IVA los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches a un mismo arrendatario, salvo en la vivienda habitual del arrendador. Los arrendamientos en los que el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera ya estaban excluidos de la exención. Desde esa fecha, ambos supuestos tributan expresamente al 10 % (Ley del IVA, art. 91.Uno.2.2.º). También cambian ese día los coeficientes máximos de la plusvalía municipal.
El 29/2026 regula además, hasta el 31 de diciembre de 2030, la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Cataluña
La nueva disposición adicional duodécima LAU deja a salvo el derecho civil catalán y las normas autonómicas sobre alquiler temporal y de habitaciones.
La Ley catalana 11/2025 añadió a la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, reglas sobre determinados alquileres temporales (art. 66 bis) y un límite a las rentas por habitaciones en zona tensionada (art. 66 ter). Ambos artículos están impugnados en el recurso de inconstitucionalidad 2415-2026, admitido a trámite el 9 de junio de 2026 y sin sentencia publicada. No está resuelto cómo encajan con la LAU.
En octubre de 2026, la Generalitat prorrogó la declaración de zona tensionada de 2024 en 118 municipios, entre ellos Barcelona (Resolución TER/3739/2026), y dejó fuera otros 22 incluidos en esa declaración. También declaró zona tensionada 53 municipios más (Resolución TER/3740/2026).
Hasta el BOE de 13 de noviembre, no se había publicado la resolución estatal que debe recoger estas declaraciones para aplicar las medidas de la Ley 12/2023. La del tercer trimestre (Resolución de 29 de octubre de 2026) solo incluye tres municipios del País Vasco. No está resuelto desde qué fecha se aplican en los 53 municipios nuevos ni desde cuándo dejan de aplicarse en los 22 excluidos.
Qué conviene revisar ahora
Para arrendadores y administradores de fincas:
- las comunicaciones de no prórroga, con el preaviso de cuatro meses, y las solicitudes de prórroga de dos años;
- lo comunicado o pactado desde el 7 de octubre contando con el 28/2026;
- los contratos en tácita reconducción;
- las cláusulas de actualización y los contratos temporales.
Para arrendatarios:
- la fecha de vencimiento y la prórroga de dos años, que exige solicitud;
- en zona tensionada, la prórroga de hasta tres años;
- las actualizaciones de renta de las anualidades que se cumplan desde el 8 de octubre de 2026.
Los arrendamientos urbanos forman parte del área de derecho civil de Jané Advocats.
Información actualizada a 14 de noviembre de 2026. Este artículo contiene información general y no sustituye el asesoramiento sobre un caso concreto.